Nejvýhodnější hypotéka / nejlevnější hypotéka

Posted by admin on April 20, 2012 No comments

S otázkami, kde získat nejlevnější a nejvýhodnější hypotéku se setkáváme často. Bohužel na tuto otázku není úplně snadné odpovědět. První věc, co klienta obvykle napadne, je využít hypoteční kalkulačku. Hypotečních kalkulaček je na českém internetu hodně. Obvykle má i každá banka hypotečních kalkulačku svojí s vlastními předdefinovanými úroky a dalšími parametry.

Výstupem hypoteční kalkulačky je však jen velmi orientační nabídka. Reálnou nabídku hypotečního úvěru totiž ovlivňuje mnoho faktorů, které nelze přes hypoteční kalkulačku ověřit. Mezi tyto faktory patří například příjmy domácnosti a z toho spočítaná bonita žadatele, věk, pracovní zařazení, lokalita financované nemovitosti a další podklady. Mnoho bank také nabízí výhody, pokud si klient u konkrétní banky zařídí a bude aktivně využívat bežný účet a další služby. Na základě takovýchto podmínek lze snížit výsledný úrok až o několik desetin procent.

Banky pro posuzování žádosti klienta používají složité tabulkové výpočty, ale do určité míry ke každému žadateli přistupují individuálně. Z toho důvodu je dobré s žádostí o úvěr oslovit více bank a nechat si sestavit podrobnou nabídku přesně na míru. Oslovit více bank a absolvovat několik schůzek je sice poučné, avšak velmi časově náročné.

V dnešní době na internetu existují i takové nástroje, které fungují na princupu “výběrového řízení”. Klient zadá poptávku, kde vyplní podrobný poptákový formulář, a ta se následně rozešle všem zapojeným bankám, které danou pootávku propočítají a odpoví nabídkou. Klient si tak může předběžně vybrat nejlepší nabídky a oslovit už jen konkrétní banky, které mu v jeho poptávce vyhověly nejvíce. Jedním z nástrojů, který pracuje na zmíněném principu poptávky je třeba Honzova hypotéka.

Bonita

Posted by admin on April 2, 2012 No comments

Bonita klienta nebo také bonita žadatele. Pokud jste již někdy žádali v bance o úvěr, určitě jste se s tímto pojmem setkali. Víte však co přesně pojem bonita znamená a jak se bonita zjišťuje?

Poskytování úvěrů je hlavním nástrojem, jak banky zhodnocují finanční přostředky svěřené na účtech od svých klientů. Při poskytování úvěru se však banka vystavuje riziku, že dlužník nesplatí poskytnutý úvěr řádně a včas, případně ho nesplatí vůbec. Toto riziko se označuje pojmem úvěrové riziko. Proti těmto situacím se banky musí logicky nějakým způsobem chránit.

Jedna z možností ochrany je samotná eliminace tohoto rizika. Zjednodušene řečeno banka poskytne úvěr jen takovým klientům, u kterých je shledána vysoká pravděpodobnost řádného splacení poskytnutého úvěru.

Z tohoto důvodu si banka pro každého žadatele musí zjistit jeho předpokládanou schopnost splatit požadovaný úvěr, tedy bonitu. Bonita se zjišťuje tzv. scoringem. Na základě zjištěné bonity pak banka nabízí konkrétní úrokovou sazbu nebo limit, kolik je ochotna žadateli půjčit. Čím vyšší bonitou klient disponuje, tím nižší úrokovou sazbu může získat (případně dosáhne na vyšší částku). V případě nižší bonity si banka vyšší riziko kompenzuje právě vyšším úrokem z poskytnutého úvěru.

Bonita žadatele se zjišťuje z mnoha parametrů. Jmenujme věk, pohlaví, dosažené vzdělání, rodinný stav, profesi, počet vyživovaných dětí, zdravotní stav a pod. Důležitým parametrem jsou pak pochopitelně (trvalé) příjmy žadatele. Tedy takové příjmy, jejichž trvání se předpokládá i do budoucna. Do těchto příjmů tedy spadají např. příjmy ze samostatné výdělečné činnosti, příjmy ze závislé činnosti, rodičovské příspěvky, pčíjmy z pronájmu a pod. V případě zaměstnanců banka obvykle požaduje pracovní smlouvu na dobu neurčitou.

Životní minimum

Posted by admin on March 30, 2012 No comments

Při průzkumu banky, kolik může svému klientovi půjčit prostředků, se setkáváme s výpočty minimálních přostředků potřebných k pokrytí běžných životních nákladů. Dále se s těmito minimy můžeme setkat například v případě dávek pro občany bez vlastních příjmů. Rozeznáváme životní minimum a existenční minimum.

  • Životní minimum chápeme jako minimální společensky uznaná výše finančních příjmů k zajištění výživy a dalších základních osobních potřeb.
  • Kdežto existenční minimum je minimální hranice finančních příjmů, nezbytná k zajištění výživy a ostatních základních osobních potřeb na úrovni umožňující přežití. S existenčním minimem se můžeme setkat v případě vyplácení dávek občanům bez vlastních příjmů.

Důležité je podotknout, že životní minimum a existenční minimum nezahrnují nezbytné náklady na bydlení.

Konkrétní skladbu částek životního minima lze nalézt na webu Ministerstva práce a sociálních věcí nebo lze využít praktickou kalkulačku pro výpočet životního minima.

Zástavní právo k nemovitosti

Posted by admin on March 23, 2012 No comments

V České legislativě existuje několik způsobů, jak zajistit řádně splnění konkrétních závazků. Příkladem může být situace, aby dlužník splatil svůj dluh. V tomto případě existují možnosti jako kauce, ručení třetí osoby nebo sjednání smluvní pokuty.

V případě úvěrů se jako nejlepší zástava hodí věci nemovité, tedy stavby a pozemky. Ty se nemusejí odevzdávat zástavnímu věřiteli ale stačí jen zaknihování zástavního práva do katastru nemovitostí. Zástavní právo nad nemovitostí nezaniká ani pozdější změnou vlastnictví.

Výhoda zástavního práva spočívá v tom, že věřitel je oprávněn domáhat se svého uspokojení ze zastavené věci, pokud dlužník nesplní svůj závazek řádně a včas. Věřitel v tomto případě může navrhnout prodej zástavy soudním prodejem nebo ve veřejné dražbě. Má tedy oproti běžnému veřiteli výhodu, že se co nejrychleji domůže svého. V této situaci věřitel nemusí na dlužníka podávat žalobu ale uspokojí se z výtěžku zpeněžení zástavy. Z toho důvodu poskytovatel úvěru při jeho sjednávání pečlivě odhaduje, zda je zástava nabídnutá klientem v dostatečné cenové výši (nebo vyšší) ve vztahu k potřebě financování klienta.

Stavební spoření

Posted by admin on March 6, 2012 No comments

Stavební spoření je jednou z možností, jak lze usnadnit financování vlastního bydlení. Oproti hypotéce, která se řeší až ve chvíli, kdyz chceme nemovitost koupit, je stavební spoření dlouhodobým produktem. Nezřídka například rodiče pořizují stavební spoření svým nově narozeným potomkům a dávají jim tak cennou pomoc ke koupi vlastní nemovitosti v dospělosti. V Česku má v současné době sjednáno stavební spoření kolem pěti milionů občanů.

Výhodou stavebního spoření oproti jiným spořícím produktům spočívá v připisování státní podpory. Díky této podpoře se však naspořená částka musí využít výhradně na financování bydlení. V opačném případě klient o celkovou připsanou státní podporu přichází. Stavební spoření se obvykle sjednává na konkrétní cílovou částku. Pokud si chceme pořídit nemovitost ve chvíli, kdy ještě nebyla dosažena cílová částka, lze využít překlenovacího úvěru, který má v praxi výhodnější podmínky než úvěr klasický. Každé snížení nebo zvýšení cílové částky je zatížené poplatkem.

V dnešní době však stavební spoření není již tolik oblíbeným a hlavně výhodným produktem jako dříve. Může za to především neustále se snižující státní podpora a i klesající připisovaný úrok. Od 1. ledna 2012 se tak třeba státní podpora snížila na 10 procent z ročně naspořené částky. Limit naspořené částky, ze které se tato podpora vypočítává je navíc jen 20 tisíc korun. Maximální roční podpora, kterou lze získat je v současné době tedy dva tisíce korun. A ani to není všechno. Další změnou, která od začátku roku 2012 platí, je zdanění výnosů z úroku 15 procentní daní.

Zakládat si tedy v současné době nové stavební spoření je tedy ve smyslu nových podmínek na hranici výhodnosti. Rozumné je se v souvislosti s přípravou na budoucí bydlení porozhlédnout i po jiných finančních spořících produktech.

Podmínky získání hypotéky v roce 2012

Posted by admin on February 17, 2012 No comments

“dopadneme stejně jako v roce 2008?”

Rok 2008 byl, co se týká hypotečních úvěrů, přelomový. Po obrovském boomu, kdy se  hypotékám extrémně dařilo, tak najednou některé banky řekly stop stoprocentním hypotékám, jiné zpřísnily podmínky…

I dnes lze očekávat, že při žádosti o 100% hypotéku budou banky daleko více zkoumat to, kdo a za jakým účelem si hypotéku pořizuje. Většina klientů sítem neprojde a zažádání o stoprocentní hypotéku zástavní hodnoty nemovitosti je pro většinu klientů odsouzeno k neúspěchu.

Pokud ovšem budete těmi šťastnými a stoprocentní hypotéku dostanete, můžete se na oplátku setkat s tím, že vám stoupne úroková sazba, protože budete automaticky zařazeni do vyšší rizikové kategorie

Riziko pro banky představuje zejména situace, kdyby došlo k poklesu cen nemovitostí a tím pádem by poklesla také hodnota zastavených nemovitostí.

V součastné době většina bankovních institucí požaduje po  klientech alespoň 10% z celkové částky hypotéky v hotovosti. Pokud si tedy berete hypotéku na dva miliony korun, znamená to pro Vás mít alespoň 200.000,-Kč našetřeno předem.

Stoprocentní hypotéku dále ovlivňuje tzv. bonita klienta. Pod tímto slovem si většina lidí mylně představí, že rozhodující jsou hlavně příjmy klienta, tedy jak je klient bonitní. Jedná-li se ale  o bonitu klienta v bankovní slangu, pak se musíme bavit i o výdajích klienta a o jeho volném cash flow.

U bonity dále rozhoduje také měsíční výše splátky, kterou je klient schopen akceptovat. Ta se však dá ovlivnit třemi základními faktory:

  • výší úvěru
  • délkou splácení
  • úrokovou sazbou

Dosáhnout v dnešní době na stoprocentní hypotéku ještě není zcela nemožné, nicméně pro většinu lidí nedosažitelné. Proto se nevyplatí příliš váhat se sjednáním nové hypotéky.

Nebankovní hypotéka

Posted by admin on February 9, 2012 No comments

S žádostí o hypotéku se naprostá většina klientů obrací na banku. Poslední dobou se na trhu však objevují také nebankovní hypotéky. Jaké jsou v tomto směru rozdíly?

Bankovní hypotéky se vyznačují do jisté míry větší jistotou, úsporou a důvěryhodností. Banky ale vyžadují mnoho podmínek, které musí klient pro poskytnutí hypotéky splnit. Banka nahlíží do úvěrového registru, požaduje doklad příjmů, a pod. A ani tehdy banka nezaručuje, že hypotéku klientovi skutečně poskytne.

Na druhou stranu u nebankovní hypotéky jsou podmínky benevoletnější. Poskytovatel nebankovní hypotéky nenahlíží do úvěrových registrů a leckdy je ochoten poskytnout i větší obnos peněz. Tyto výhody ovšem nejsou zcela zadarmo a jsou vykoupeny vyšším úročením. Tento úrok ale bývá obvykle výhodnější, než u klasických půjček.

U klasických bankovních hypoték úroková sazba nepřekračuje hranici 5%. U nebankovních hypoték se úroková sazba pohybuje kolem 8%. Pokud však patříte mezi třebaže jen lehce problematické klienty, nebankovní hypotéku sice získáte, ale úroková sazba může dosáhnout hranice 10% a více.

Jak je již z výše popsaného zřejmé, k možnosti nebankovní hypotéky tedy sahají obvykle ti klienti, kteří se svou žádostí nepochodili u banky nebo měli v minulosti problém se splácením jiného úvěru a tudíž mají negativní záznamy v úvěrových registrech. Hypotéku klient tedy získá, avšak za pro něj nevýhodnějších podmínek spojených s vyšší úrokovou sazbou.

Co je to RPSN?

Posted by admin on January 30, 2012 No comments

Zkratka RPSN označuje Roční Procentní Sazbu Nákladů. Co si pod tímto názvem představit?

Veškeré úvěry a půjčky nelze srovnávat jen podle výše úroků (i když je to zpravidla hlavní reklamní poutač). Kromě úroku je třeba myslet i na další náklady, které jsou s těmito finančími službami spojené. Jde především o administrativní a správní různé poplatky. Můžeme jmenovat třeba poplatek za uzavření smlouvy, poplatek za správu úvěru, poplatek za vedení účtu nebo třeba pojištění schopnosti splácet a pod.

Vzhledem k tomu, že všechny tyto poplatky má každá instituce nastavené trochu jinak a v jiné výši, velmi složitě by se mezi sebou jednotlivé produkty různých finančních institucí porovnávaly. Z tohoto důvodu byl tedy zaveden údaj RPSN. Ten udává procentuální podíl z dlužné částky, který musí dlužník (spotřebitel) zaplatit za období jednoho roku.

Poskytovatel spotřebního úvěru je ze zákona povinen (od 1.ledna 2002) tento údaj u svých nabídek uvádět. Tato povinnost uvádět RPSN má ale své limity. Není třeba jej uvádět u úvěrů nižších než 5 000 Kč nebo vyšších než 1 880 000 Kč (tedy například u hypoték).

Nemovitost za hotové?

Posted by admin on January 23, 2012 No comments

Představme si následující modelový příklad: klient má zájem o koupi nemovitosti v hodnotě 3,5 milionu korun a v současné době má volně k dispozici částku srovnatelné hodnoty. Vyplatí se nemovitost splatit jednorázově nebo je i v tomto případě rozumnější sáhnout po hypotečním úvěru?

Mnoho klientů by v takové situace vůbec nepřemýšlelo o možnosti hypotéky a rovnou by tuto nemovitost splatilo jednorázově. Velkou roli v tom hraje především pocit svobody, vlastní nemovitosti a žádné hypoteční vazbě na mnoho let dopředu. Čistě z ekonomického hlediska však nemusí jít o nejvýhodnější metodu.

Jinou možností je chytře investovat (případně využít některý bankovní produkt) tak, aby plusové úroky z této investice pokryly (v praxi spíše z části) splátky hypotéky. Na konci by vám v tomto případě zbyla splacená nemovitost a určitá část původní částky (počítejme, že část se použije například na akontaci).

Ukažme si to na konkrétním příkladu. Chceme si pořídit nemovitost v hodnotě 3.500.000 Kč. Pří hypotéce na částku 3 miliony (500 tisíc použijeme ke splacení části nemovitosti – abychom neměli 100% hypotéku) s úvazkem na 20 let by měsíční splátka (s úrokem 3,7%) vyšla na necelých 17 tisíc. Zbylé 3 miliony pak uložíme například na termínovaný vklad s úrokem 4,8% na dobu jednoho roku. Výsledný úrok po zdanění vychází na 224.000 Kč což je (děleno dvanácti) 18.700 Kč/měsíc (viz. kalkulačka). Tím jsme (zpětně) pokryli splátky hypotečního úvěru po dobu jednoho roku.

Tento příklad je velmi zjednodušený, zanedbává poplatky za vyřízení hypotéky, poplatek za vedení hypotečního úvěru a pod. Myšlenka je však zřejmá.

Konsolidace úvěrů

Posted by admin on January 12, 2012 No comments

Nezřídka se stává, že mají klienti více jak jeden úvěr a někdy i u různých společností a za různých podmínek a úrokových sazeb. Do takovéto situace se lze dostat velmi snadno, stačí si pořídit úvěr na nové bydlení, auto, zařízení domácnosti, atd.

V této oblasti však platí fakt, že je často mnohem výhodnější mít jeden produkt, který pokryje všechny závazky, než je splácet rozděleně. Sloučení dílčích úvěrů se v bankovní terminologii říká konsolidace úvěrů. V praxi se stačí obrátit na jakoukoliv banku s tím, že chcete sloučit vaše úvěrové závazky. Pokud vám banka na váš požadavek kývne (po klasickém procesu předcházejícím vydání jakéhokoliv nového úvěru), splatí banka jednorázově vaše dílčí závazky (je však potřeba ověřit, za jakých podmínek je možné toto splacení učinit) a vy budete splácet už jen jeden nový úvěr.

Jaké má konsolidace úvěrů výhody?

  • Snazší přehled o úvěrových závazcích a snížení byrokratické zátěže (jedna smlouva, jedna měsíční splátka, apod)
  • Leckdy i mnohem výhodnější podmínky (úroková sazba) a snížení poplatků za vedení jen jednoho úvěru

Konsolidace úvěrů vám může pomoci dosáhnout na lepší úrokové sazby, než v době zřízení dílčích úvěrů. Jednak z důvodu toho, že celková částka dosahuje jiné hladiny a banka může nabídnout lepší podmínky, druhak se úrokové sazby s časem často mění, a může tedy být i příznivější situace.

Je však třeba dát si pozor, jaké podmínky a sankce budou vázány na předčasné splacení původních úvěrů. Mohou být vyžadovány speciální poplatky a je třeba si spočítat, do jaké míry se tento akt vyplatí (resp. spočítat jeho návratnost). V této věci by vám měla být nápomocna nová banka, případně je dobré se obrátit na důvěryhodného finančního poradce.

TOPlist